Die 5 größten Mängel im Berliner Altbau: Risiken & Kostenfallen bei der Sanierung

Berat Murati - 12. November 2025

Einleitung

Der Berliner Altbau fasziniert uns alle: Hohe Decken, Stuck, Holzdielen und der Charme der Gründerzeit. Doch die Bausubstanz, die oft über 100 Jahre alt ist, birgt auch Risiken, die eine Sanierung schnell um fünf- bis sechsstellige Beträge verteuern können. Die Kunst der Altbausanierung liegt nicht nur in der Verschönerung, sondern vor allem in der frühzeitigen Erkennung dieser versteckten Mängel. Als Generalunternehmer-Partner, der unzählige Altbau-Projekte in Bezirken wie Prenzlauer Berg, Schöneberg und Charlottenburg begleitet hat, zeigen wir Ihnen die fünf größten Mängel, die Sie vor dem Kauf oder dem Start der Sanierung unbedingt prüfen müssen.

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Mangel #1: Die veraltete Elektrik (Der Brandrisiko‒Faktor)

Viele Altbauten verfügen noch über Aluminium- oder zweiadrige Leitungen, die für die heutigen Belastungen (Induktionsherd, Smart Home, mehrere Laptops) nicht ausgelegt sind.

Das Risiko: Es besteht akute Brandgefahr. Zudem können heutige Schutzschalter (FI/LS) oft nicht eingebaut werden, was die Versicherung im Schadensfall auf den Plan ruft.
Die Sanierungskostenfalle: Die Kosten für die vollständige Erneuerung der Elektrik – inklusive neuer Schlitze fräsen, Unterverteilungen und Zählerschrank – sind hoch, aber unvermeidbar. Rechnen Sie hier mit einem hohen 4- bis niedrigen 5-stelligen Betrag, je nach Wohnungsgröße.

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Mangel #2: Feuchtigkeit und Hausschwamm (Der teuerste Fehler)

Der Echte Hausschwamm (Serpula lacrymans) ist der Albtraum jedes Altbau-Eigentümers. Er zerstört die Bausubstanz und kann schnell sehr teuer werden.

Der Altbau-spezifische Grund: Oft liegt es an undichten Dächern, defekten Fallrohren im Innenhof oder aufsteigender Feuchtigkeit im Keller/Erdgeschoss.
Die Konsequenz: Bei massivem Befall muss die betroffene Bausubstanz großflächig entfernt und entsorgt werden. Das ist eine der teuersten Sanierungsmaßnahmen und erfordert zertifizierte Fachfirmen.

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Mangel #3: Schadstoffe (Asbest und PCB)

Auch wenn das Thema oft verdrängt wird: Viele Altbauten und die Bauten aus der Nachkriegszeit enthalten gesundheitsschädliche Stoffe.

Asbest: Oft in Fliesenklebern, Dachplatten oder im Estrich von Bauten aus den 60er und 70er Jahren (auch in sanierten Altbauten).
PCB/PAK: Gefährliche Stoffe, die in älteren Dichtungsmassen oder teerhaltigen Parkettklebern vorkommen können.
Die Pflicht: Wer diese Stoffe bei der Sanierung freisetzt, muss sie von spezialisierten, zertifizierten Firmen unter strengen Auflagen entsorgen lassen. Die Entsorgungskosten sind hier der größte Treiber.

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Mangel #4: Die Statik der Decken und Böden

Viele Altbauten haben Holzbalkendecken.

Das Problem: Wenn Sie schwere Bäder (große Wanne, Natursteinfliesen) in Altbauten planen, muss oft die Statik geprüft und gegebenenfalls durch zusätzliche Träger oder einen neuen Estrich verstärkt werden.
Der Mangel: Häufig sind die Holzbalken durch Feuchtigkeit geschädigt oder der sogenannte "Blindboden" im Fußbodenaufbau muss komplett erneuert werden.

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Mangel #5: Veralteter Schall‒ und Brandschutz

Der Schallschutz zwischen den Etagen in einem Altbau entspricht selten den heutigen Standards. Auch die Brandschutzbestimmungen für Mehrfamilienhäuser haben sich drastisch verschärft.

Die Sanierungs-Chance: Bei einer Kernsanierung kann (und sollte) dies durch den Einbau von schwimmendem Estrich oder die Installation von speziellen Brandschutztüren im Zuge der GU-Arbeiten verbessert werden.

Wie Bevo Bau Überraschungen verhindert

Das größte Risiko beim Altbau ist, dass der Generalunternehmer einen Mangel erst entdeckt, wenn die Baustelle schon läuft. Dann explodieren die Kosten und der Zeitplan ist ruiniert. Als Ihr Generalunternehmer-Partner legen wir Wert auf GUs, die Altbau-Experten sind.

Vorselektion: Wir vermitteln Ihnen Generalunternehmer, die Erfahrung mit Schadstoff-Katastern und den typischen Berliner Altbaumängeln haben.
Transparente Kostenschätzung: Die von uns vermittelten GUs kalkulieren im Vorfeld realistische Puffer für unvorhergesehene Altbau-Arbeiten, damit Sie nicht mit einem Schock konfrontiert werden.
Bau-Fachwissen im Angebot: Ein gutes GU-Angebot beinhaltet bereits die Prüfung der Statik und die Einhaltung der Brandschutzauflagen, bevor der Vertrag unterschrieben wird.

Sparen Sie nicht an der Expertise. Die Behebung von Altbaumängeln erfordert Profis, die den Berliner Altbau verstehen.

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