Die 10 größten Preisfallen: So vermeiden Sie teure Nachträge im Generalunternehmer-Vertrag

Matthias Richter - 13. Juni 2025

Einleitung

Sie haben sich für einen Generalunternehmer (GU) entschieden und das Angebot unterschrieben. Alles klar, oder? Leider nein. Die größte Gefahr für Ihr Sanierungsbudget lauert oft nicht im Erstangebot, sondern in den sogenannten Nachträgen – zusätzlichen Rechnungen für Arbeiten, die angeblich nicht im Vertrag enthalten waren. Nachträge sind in der Baubranche eine der häufigsten Ursachen für Frust, Verzögerungen und eskalierende Kosten. Als Ihr Baupartner zeigen wir Ihnen die zehn klassischen Fallen, die Generalunternehmer in unsauberen Verträgen nutzen, und erklären, wie Sie durch eine gründliche Vorab-Prüfung – die wir unterstützen – Ihr Budget schützen.

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Warum Nachträge die Regel sind – und wie man sie begrenzt

Nachträge sind oft unvermeidbar, wenn während der Sanierung unvorhergesehene Mängel auftauchen (z. B. Hausschwamm hinter der Wand). Ein seriöser GU kalkuliert dafür einen Puffer. Aber Vorsicht: Viele Nachträge entstehen, weil das ursprüngliche Leistungsverzeichnis (LV) bewusst vage gehalten wurde, um den Erstpreis künstlich niedrig zu halten.

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Die 10 größten Nachtragsfallen im GU‒Vertrag

Achten Sie bei der Prüfung der GU-Angebote auf die folgenden Vagheiten:

Unklare Entsorgung: Die Entsorgung von Bauschutt ist nicht pauschal enthalten oder es fehlen die Kosten für die speziellen Entsorgung von Gefahrstoffen (z.B. Asbest im Kleber).
Baustrom und Bauwasser: Diese Kosten sind nicht klar im Angebot inkludiert und werden später als "Nebenkosten" zusätzlich in Rechnung gestellt.
Kleinmaterial / Verbrauchsmaterial: Eine beliebte Falle. Kosten für Schrauben, Dübel, Abdeckfolien oder Pinsel werden als "nicht im Pauschalpreis enthalten" nachgefordert.
Trocknungszeiten: Der GU rechnet mit 4 Wochen Trocknung. Der Estrich benötigt aber 8 Wochen. Die dadurch entstehenden Standzeiten oder Mehraufwand (z.B. für Bautrockner) werden Ihnen angelastet.
Beleuchtungskörper und Armaturen: Es steht nur "Lieferung und Montage Badkeramik". Fehlen präzise Spezifikationen (Hersteller, Modell), wird nur die billigste Variante eingesetzt oder der Aufpreis für Ihre Wunscharmatur wird extrem hoch berechnet.
Gerüstkosten und Absturzsicherung: Gerade in engen Berliner Innenhöfen können die Kosten für Gerüste und deren Standzeit explodieren, wenn sie nicht klar im LV definiert sind.
Leistungsbeschreibung "Funktionstüchtig": Ein vager Begriff. Es fehlt die klare Definition des Ist- und Soll-Zustandes, was Raum für spätere Diskussionen lässt.
Wohnung im besetzten Zustand: Sollten noch Möbel oder persönliche Gegenstände in der Wohnung sein, wird der Aufwand für das Versetzen oder Abdecken als Nachtrag berechnet.
Fehlender Puffer für Unvorhergesehenes: Ein seriöser Altbau-GU kalkuliert einen Puffer (z.B. 5–10 % des Gesamtpreises). Fehlt dieser, wird jeder kleinste Mehraufwand sofort zum Nachtrag.
Planungsleistung: Der GU kalkuliert die Bauleistung, aber nicht die notwendige Genehmigungs- und Detailplanung. Diese wird dann separat als Nachtrag berechnet.

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Die Rolle von Bevo Bau: Ihr Schutzschild gegen böse Überraschungen

Das frühzeitige Erkennen dieser Fallen ist für Laien unmöglich. Deshalb ist die Prüfung der Angebote vor der Unterschrift der wichtigste Schritt, den Sie gehen.

Vergleichbarkeit schaffen: Wir stellen sicher, dass alle von uns vermittelten GU-Angebote identische Leistungen aufweisen, sodass keine Lücken für Nachträge bleiben (z.B. sind Baustrom und Entsorgung standardmäßig inkludiert).
Wortlaut-Check: Wir prüfen die Verträge auf vage Formulierungen wie "wird abgerechnet nach Aufwand" oder "Kleinmaterial exklusive" und fordern vom GU Präzisierung.
Altbau-Expertise: Wir arbeiten nur mit GUs zusammen, deren Verträge wir kennen und die nicht versuchen, über Nachträge zusätzliche Gewinne zu erzielen.