Ferienwohnung
Genehmigung, Brandschutz & Gewerbeanmeldung – das musst du bei Ferienwohnungen beachten
Berat Murati - 01. Juni 2024
Eine schicke Einrichtung und gute Lage reichen nicht aus:
Wer eine Ferienwohnung betreibt, muss rechtliche, technische und bauliche Vorgaben einhalten – besonders in Berlin.
In diesem Beitrag erklären wir dir, welche Genehmigungen du brauchst, was beim Brandschutz zählt und wann eine Gewerbeanmeldung sinnvoll oder notwendig ist. Damit du auf der sicheren Seite startest – langfristig, rechtssicher und professionell.
Gliederung
1. Brauche ich eine Genehmigung für eine Ferienwohnung in Berlin?
In Berlin gilt seit Jahren das Zweckentfremdungsverbot. Das bedeutet:
• Die dauerhafte Nutzung von Wohnraum als Ferienwohnung ist genehmigungspflichtig
• Gewerbeeinheiten, die zu Ferienwohnungen umgebaut werden, brauchen ggf. eine Nutzungsänderung
Wichtig:
Wenn deine Einheit bereits als Gewerbefläche (z. B. Büro, Praxis, Lager) geführt wird, ist die Umwandlung zu Feriennutzung oft leichter genehmigungsfähig – muss aber trotzdem geprüft werden.
Jede Immobilie ist ein Einzelfall – wir prüfen Nutzungsart, Lage & Machbarkeit.
2. Das musst du beim Brandschutz beachten
Ferienwohnungen gelten rechtlich nicht immer als normale Wohnungen, sondern oft als Beherbergungsbetrieb. Das bringt besondere Anforderungen mit sich:
• Rauchwarnmelderpflicht in allen Schlaf- und Aufenthaltsräumen
• Brandschutzabschlüsse (z. B. Wohnungseingangstür T30)
• Fluchtwege dürfen nicht verstellt sein
• In gewerblich betriebenen Ferienwohnungen ggf. Feuerlöscher, Rettungsplan, Sichtfenster in Türen
• Gasgeräte & Elektroinstallationen müssen geprüft sein
Für Umbauten, insbesondere in Gewerbeeinheiten: Brandschutzkonzept frühzeitig mitplanen.
3. Ist eine Gewerbeanmeldung notwendig – oder sogar vorteilhaft?
In Berlin musst du dein Vermietungsmodell in der Regel als gewerbliche Kurzzeitvermietung anmelden, wenn:
• du mehrere Objekte betreibst
• du nicht dauerhaft selbst in der Wohnung wohnst
• du regelmäßige, wiederholte Buchungen durchführst (z. B. über Airbnb)
Vorteile eines Gewerbes:
• Umsatzsteuer-Vorsteuerabzug möglich (z. B. bei Einrichtung)
• Klar definierte Betriebsausgaben
• Professionelles Auftreten mit Rechnungsstellung & Buchhaltung
4. Was passiert bei Verstößen?
Die Berliner Behörden prüfen aktiv:
• Zweckentfremdung ohne Genehmigung → Geldstrafen bis 500.000 € möglich
• Gewerbe nicht angemeldet → Bußgeld & Rückforderung von Einnahmen
• Brandschutz vernachlässigt → Versicherungen verweigern im Schadensfall
• Keine korrekte Rechnungsstellung → Risiko bei Steuerprüfung
Fazit: Wer rechtlich sauber arbeitet, schläft besser – und wird als Anbieter ernster genommen.
5. Wie Bevo-Bau bei der Klärung & Umsetzung unterstützt
Wir begleiten nicht nur den Ausbau – sondern auch die strategische Vorbereitung:
• Nutzungsprüfung & Behördentermin durch Partnerarchitekten
• Brandschutzplanung & bauliche Umsetzung
• Hilfe bei Gewerbeanmeldung, Genehmigung & Dokumentation
• Empfehlungen für Steuerberater & juristische Fachstellen
➡ Ergebnis: Du kannst deine Ferienwohnung rechtssicher und planbar betreiben.
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